Die Details des Berliner Mietendeckels Berlin

Es gibt einen Mietendeckel für Berlin. Seit dem 18. Juni, als der Senat die „Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz“ beschloss, ringen SPD, Linke und Grüne um einen landesgesetzlich geregelten Mietendeckel. Anfang 2020 soll er in Kraft treten.

Kürzlich hat ein Koalitionsausschuss am Freitag ein Thema erörtert, das zwischen den Parteien und im städtischen Berlin kontrovers diskutiert wurde. Zeitweilig standen die Verhandlungen vor dem Abbruch. Dann einigte man sich doch auf ein Neun-Punkte-Programm.

Wer hat den Mietendeckel erfunden?

Im November 2018 wurde in der Juristen-Zeitung ein Aufsatz veröffentlicht, in dem der ehemalige Anwalt Peter Weber, der derzeit im Wohnungswesen des Landkreises Pankow arbeitet, berichtet, die Möglichkeit eines „öffentlich-rechtlichen Mietpreisrechts“ beschrieb. Die Quintessenz des Aufsatzes: Mit der Föderalismusreform 2006 sei die Rechtszuständigkeit für das Wohnungswesen auf die Länder übergegangen. Dies würde es ermöglichen, überhöhte Mieten verwaltungsrechtlich zu verknüpfen, und die Behörden könnten bestimmte Höchstpreise festlegen.

Worüber hat sich die Koalition gestritten?

Zu Beginn der koalitionsinternen Diskussion lagen SPD, Grüne und Linke weit auseinander. Die SPD wollte ausschließlich ein Mietmoratorium, also das Einfrieren der Mieten für fünf Jahre. 

Was sagen Verbände und Opposition?

Aus Angst vor der Miete fürchteten sie ein "proaktives, ehrliches Leben", in dem 40 Handwerksbetriebe, Verbände und Vereine organisiert waren, die Berlin in den kommenden Jahren von 20.000 auf 30.000 Fachkräfte verlieren würde, weil Wohnungsunternehmen Sanierungen, Modernisierungen und Neubaupläne zurückfahren würden. Die IHK Berlin äußert sich besorgt über die Initiative und warnt vor den negativen Auswirkungen auf private Investitionen in bestehende Gebäude. Das Mietdeckungsgesetz lautet „Investitionsdeckung“.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat den Mietendeckel als „Schlag ins Gesicht für die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft“ kritisiert. Der Verein vertritt private, staatliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Berlin und Brandenburg. Seine Mitglieder bewirtschaften rund 1,1 Millionen Wohnungen.

Was sagen Rechtsgutachten?

Verschiedene Gutachten, die von Parteien, Verbänden und der Berliner Senatskanzlei in Auftrag gegeben wurden, kommen erwartungsgemäß zu unterschiedlichen Ergebnissen. Denn Rot-Rot-Grün betritt mit seiner Initiative verfassungsrechtliches Neuland. Zuletzt kam der Staatsrechtler Ulrich Battis zu dem Ergebnis, dass ein Mietenstopp juristisch machbar, die Absenkung von Mieten und die Festlegung von Preisobergrenzen aber sehr problematisch sei.

Der Verein vertritt private, staatliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Berlin und Brandenburg.Der Wissenschaftliche Parlamentsdienst des Bundestages kam zu einem ähnlichen Ergebnis. Anwälte der Berliner SPD-Fraktion übernehmen ihrerseits die mietrechtliche Kompetenz des Landes.

Viele weitere Analysen bestätigen die alte Weisheit: Zwei Juristen, drei Meinungen. Den Widerstreit zwischen dem Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch und der Länderzuständigkeit für das Wohnungswesen wird wohl das Bundesverfassungsgericht endgültig klären müssen.

Das Mietenmoratorium war in der Koalition von Anfang an unstrittig. Der von Senator Lompscher Mitte Juni eingeführte und vom Senat verabschiedete Eckpfeiler der Mietvertragsgestaltung sieht unter anderem ein fünfjähriges Mietverbot und die Begrenzung der Mietpreise auf den Betrag vor, den der bisherige Mieterhaushalt gezahlt hat.Die Ausnahme bilden Berlins Neubau und Sozialwohnungen, die unseren eigenen Regeln unterliegen. Seit 2022 sollte es möglich sein, die Inflation auf 1,3 Prozent pro Jahr auszugleichen.

Die Absenkung von Mieten war bis zuletzt der zentrale Streitpunkt innerhalb der Koalition. Lompschers ursprünglicher Vorschlag, dass eine Miete dann überhöht sei, wenn die Mietbelastung mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Haushaltseinkommens beträgt, ist vom Tisch. Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) befürchtet Entschädigungszahlungen an die betroffenen Vermieter aus dem Landeshaushalt. In diesem Fall könnte der Vermieter sogar einen Schadensausgleich vom Land Berlin einfordern, gab der Finanzsenator zu bedenken.

Es gab dagegen auch massive juristische Vorbehalte, außerdem wäre die verwaltungstechnische Umsetzung sehr aufwendig. Trotzdem soll bis zur Verabschiedung des Mietengesetzes im Abgeordnetenhaus noch eine „Untersuchung zum Verhältnis von Einkommenssituation und Mietbelastung angestellt“ werden. Verständigt hat sich die Koalition auf die Kappung von Wuchermieten. So werden Mieten bezeichnet, die mehr als 20 Prozent der im neuen Gesetz verankerten Tabellenmiete betragen. Sie werden auf den Höchstsatz verringert.

Berücksichtigt werden dabei Abschläge für einfache Lagen (- 28 Cent je Quadratmeter) und mittlere Lagen (- 9 Cent) und Zuschläge für gute Lagen (+ 74 Cent). Die Entscheidung des Wuchers sollte neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet werden.

Geeinigt hat man sich nun auf folgende Grundsätze: Es wird eine Tabelle für zulässige Mietobergrenzen im neuen Landesgesetz geben. Bei Wiedervermietung gilt die Vormiete. Falls die Vormiete die Obergrenze überschritt, gilt die Tabellenmiete. Bei einer Wiedervermietung dürfen besonders niedrige Mieten (unter fünf Euro je Quadratmeter) um höchstens einen Euro auf maximal fünf Euro angehoben werden.

Nach Modernisierungsmaßnahmen soll die Wohnungsmiete nur in sehr engen Grenzen vom Vermieter erhöht werden dürfen. Vorgesehen ist jetzt ein anzeigepflichtiger Aufschlag von einem Euro pro Quadratmeter.Für Modernisierungskosten, die die maximal zulässige Grenze von einem Euro überschreiten, sollten Vermieter Förderprogramme verwenden.

Eigentlich sollte der Rechtsbehelf für das neue Mietengesetz gegenüber dem Gesetzentwurf Lompschers korrigiert werden. Vorgesehen war die Möglichkeit eines sogenannten „Vorverfahrens“. Mieter und Vermieter könnten demnach bei der dann zuständigen Berliner Behörde Widerspruch einlegen, falls sie ihre Rechte gefährdet sehen. Erst danach wäre der Weg zum Verwaltungsgericht offen. Diese Regelung führt zu einer vermutlich starken Belastung der öffentlichen Verwaltung, aber einer deutlichen Entlastung der Gerichte. Im Einigungskatalog für das Mietengesetz ist dieser Punkt allerdings nicht enthalten.